Se considera deudor hipotecario a aquel sujeto que, habiendo asumido la responsabilidad de cumplir con los pagos periódicos mensuales relacionados con la hipoteca de una vivienda, deja de realizarlos, justificada o injustificadamente.

Cuando esto ocurre, el acreedor hipotecario tiene derecho a ejecutar dicha hipoteca (título judicial), por impago.

Esta acción se regula en Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, donde se analizan las razones por las que se puede proceder con la ejecución (artículo 129 bis), así como las excepciones y requisitos para que esta pueda llevarse a cabo.

La nueva redacción de la Ley Hipotecaria, además, ha extendido los períodos de impago antes de que se pueda llevar a cabo una ejecución hipotecaria. Así, esta puede realizarse después de 12 meses de incumplimiento en el pago, o en función de si el retraso en los pagos ocurre en la primera mitad o la segunda mitad del préstamo, alcanzando el 3% o el 7% del capital concedido, respectivamente.

También cabrá ejecutar la hipoteca cuando, habiendo el prestamista requerido el cumplimiento de la obligación de pago al prestatario —concediéndole un plazo de al menos un mes—, el pago no se vea efectuado. En este último caso, el prestamista debe advertir primero de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Al enfrentar la inminente ejecución, es posible cuestionarse: ¿cuáles son los medios de defensa disponibles para el deudor a fin de justificar su posición, y evitar, o posponer las consecuencias de este procedimiento legal?

Pues bien, al deudor hipotecario se le abren varias posibilidades, dependiendo de su situación personal.

  • En primer lugar, si el pago no pudiera llegar a realizarse en los términos acordados, se puede llegar a un acuerdo con el banco o prestamista, negociando el plazo, reunificando todas las deudas o solicitando una carencia de hipoteca, si bien todo quedaría en manos del banco, en última instancia.
  • Por otro lado, si la insolvencia total impide efectuar el pago, se contempla la opción de la dación en pago. La dación, también conocida como el mecanismo de segunda oportunidad, se presenta como una alternativa para aquellos individuos que no pueden hacer frente a su deuda. En este caso, la vivienda se entrega al banco con la condición de considerar la totalidad del préstamo como saldada. La Ley de Segunda Oportunidad concede el beneficio de exonerar el remanente que pueda quedar después de deducir el valor de la vivienda.
  • Finalmente, si el deudor sospecha que el prestamista ha estado involucrado en prácticas hipotecarias, abusivas o fraudulentas que atentan contra sus derechos, tiene la opción de buscar asesoramiento legal y presentar una denuncia ante la autoridad reguladora pertinente.

No obstante, dado que se trata de una situación excepcional, aquellos que deseen aprovechar esta opción deben cumplir con ciertos requisitos, incluyendo la necesidad de demostrar un previo intento de llegar a un acuerdo para un plan de pagos.

Es importante señalar que, desde el instante en que el deudor recibe la notificación de la medida ejecutiva, dispone de un plazo de 10 días para presentar una oposición. Este plazo es bastante breve, por lo que es esencial consultar con un profesional legal sin demora para evaluar las opciones de acción disponibles, y tratar de suspender la ejecución hipotecaria.

Finalmente, es fundamental destacar que no se deben confundir estos casos con la ejecución de títulos negociales (o extrajudiciales), donde existe un proceso declarativo anterior y nuestra figura como procurador difiere ligeramente.

Si te ha quedado alguna duda, como procuradores en murcia, en Antonia Moñino estaremos encantados de aconsejarte en todo lo referido a la ejecución de títulos judiciales.

Sea cual sea el caso legal particular y las vías de derecho que decida tomar, le acompañaremos durante todo el proceso, asegurándole la mejor resolución y facilitando todo tipo de trámites.
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